隆塬地产营销策划案例的分析
在笔者的案头摆放着七份公司撰写的商业地产的营销策划案，这其中有数家是号称目前国内最专业的商业地产策划公司的方案。这七份案子无论从格式、构成、笔法、印刷、装祯各方面都无懈可击，完美之至，且文字内容都是有理有据，引经论典，洋洋洒洒。但是令这七家策划公司公司迷惑不解的是，他们提交的方案竟然全部被否定，那么为什么他们会被否定呢？
在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？
首先，要规范、简洁、易懂。
大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。
其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治*，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。
我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。
其次，有较强的可操作性。
开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。
再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。
现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。
最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。
其实这一点和上面有些重复，但还是应该再单独列出来。为什么强调一定要进行实际调查呢？因为由于实地进行市场调研将花费巨大的人力、财力、物力，所以多数策划公司的方案中的数据大都是臆造出来或者蜻蜓点水般的调查结果而已。这些不全面的数据一方面会使自己的策划案的出错误的结论，另一方面会误导开发商（甲方），并且在项目运营过程中产生极为恶劣的后果。所以策划公司应该就市场和项目的实际变化和开发商及本地专业人士探讨存在的问题和如何解决，并最终完成营销策划案。
附带说一点，策划公司一定要遵守职业道德，不能只为了利益的需求就轻易接手单子，否则无疑是饮鸠止渴。
拓展阅读
1、2023年品牌营销策划方案案例
(1)9月13日：在__娱乐新闻头条发布题为“传皮特夫妇将为《七宗罪》首次来华”。引出话题，聚集焦点。
(2)9月15日：发布内容为皮特夫妇歧视华人，不会来华的新闻。话题再次争论不断。
3)9月17日：皮特经纪人出面澄清歧视之事，说明皮特将会来华宣传《七宗罪》，并将进行为其一周的中国行。但是否携妻同行，将看朱莉的档期而定，朱莉档期仍未敲定。
(4)9月18日：发布明日皮特夫妇首次来华，宣传《七宗罪》。并且皮特说：虽然时隔15年，但对中国市场有信心，会重现高票房。首次来华，很期待与中国影迷的面对面和中国的美景和美食。
(1)9月10号：借助大明星“兴风作浪”。
联系章子怡、巩俐、舒淇等国际明星的微博粉丝团，发表宣传电影的微博内容，如“皮特15年前主演电影《七宗罪》9月22号要登录大陆啦。”利用其粉丝量，通过转发、评论，增强宣传势头。并且发布电影海报和宣传片。
(2)9月12号：皮特和朱莉夫妇入驻__微博。__娱乐新闻、网站首页、微博页面均有宣传。
(3)新闻营销内容微博同步进行。——通过皮特和朱莉的微博及其他明星微博。
c、口碑营造。
(1)9月15日：发布内容为《七宗罪》在美及其他国家上映的良好口碑和票房证明，及其所获奖项的新闻。
观影感受，制造“不看此电影，将会是一大遗憾”的感受。
不同于很多流于娱乐表面的商业电影，《七宗罪》使人们接触的是最黑暗的人性的一面，尽管它是虚构的，可是它的气息已经进入了现实的思绪和情感之中。引起人们对人性的思考。在整个前期宣传的过程，关于电影的内容，要提到这一点。打深度牌。
e、个人品牌营销皮特、朱莉两大国际巨星，首次来华势必引起前所未有的狂潮。附注：时间顺序：
(1)9月10号：借助大明星“兴风作浪”。
联系章子怡、巩俐、舒淇等国际明星的微博粉丝团，发表宣传电影的微博内容，如“皮特15年前主演电影《七宗罪》9月22号要登录大陆啦。”利用其粉丝量，通过转发、评论，增强宣传势头。并且发布电影海报和宣传片。
(2)从9月10日开始一直到上映：邀请业内人士与影评人撰写利于《七宗罪》的影评或观影感受，制造“不看此电影，将会是一大遗憾”的感受。
(3)9月12号：皮特和朱莉夫妇入驻__微博。__娱乐新闻、网站首页、微博页面均有宣传。
(4)9月13日：在__娱乐新闻头条发布题为“传皮特夫妇将为《七宗罪》首次来华”。引出话题，聚集焦点。
(5)9月15日：发布内容为皮特夫妇歧视华人，不会来华的新闻。话题再次争论不断。
(6)9月15日：发布内容为《七宗罪》在美及其他国家上映的良好口碑和票房证明，及其所获奖项的新闻。
进行为其一周的中国行。但是否携妻同行，将看朱莉的档期而定，朱莉档期仍未敲定。
(8)9月18日：发布明日皮特夫妇首次来华，宣传《七宗罪》。并且皮特说：虽然时隔15年，但对中国市场有信心，会重现高票房。首次来华，很期待与中国影迷的面对面和中国的美景和美食。
(9)新闻营销内容微博同步进行。——通过皮特和朱莉的微博及其他明星微博。
二、日程安排。
选择__来做跟踪报道。
主要是看中__在中国互联网的地位，以及在世界范围内都有的社交网络平台__微博就国内网站来讲，__无疑是最为全面的!号称最大的门户网站!__的博客尤其很不错，知名度高，用户多，相应地能获得信息就多，大家都很认同__博客和微博的影响力。
2、2023年品牌营销策划方案案例
一、周边环境：
商场如战场，知己知彼方可百战不殆。
1、零售店资料：
超市资料：周边方圆500米同行，包括标准超市，便利店和小型社区卖场。周边方圆3公里大卖场(包括仓储式大卖场)。
专业店资料：包括果蔬店，菜市场，五金店，五交化，文具店，小餐饮，日化店，零食店，母婴店等。
2、客户群体资料：
社区居民，写字楼，工厂，学校(大中小学幼儿园)，医院等。
3、消费水平：
不了解周边消费水平。
二、店铺定位：
没有根据周边环境对店铺做出合适的定位。
解决方案：根据掌握的周边环境资料，对店铺做高中低档定位，一般不建议做低档定位。
三、店铺环境：
1、橱窗：乱贴广告，橱窗影响视线。
2、门口：摆放东西过多。
3、灯光：灯光昏暗。
4、墙体，柱子：乱贴广告，墙体脱落。
5、货架：货架陈旧，比较脏，有灰尘。
四、布局动线：
1、货架摆放：商品大类布局不合理，混杂摆放食品和非食商品。
解决方案：从大中小分类来布局货架，同事考虑过道和动线问题。
2、过道：太窄，通道堵塞。
解决方案：太窄的话对货架进行重新布局，堵塞的话移除障碍物。
五、商品陈列：
1、商品摆放混乱，不美观。
解决方案：每天开店前或者闭店前做排面整理。
2、关联商品没有摆放在一起。
解决方案：调整商品或者品类摆放位置。将关联消费商品摆放到邻近的位置，促进消费。
3、没有纵向陈列。
产生原因：大多数是供应商灌输的理念，供应商把自家产品放到最好的位置，导致店东以为横向陈列效果最好。
解决方案：忽略供应商的陈列需求，正常货架一定不要有任何厂家做的陈列，按店铺陈列原则做陈列。
4、没有按品类陈列。
解决方案：把同品类商品集中摆放。
5、黄金位置摆放廉价商品。
黄金位置摆放高利润商品，高价值商品，新品。
6、没有按先进先出原则摆放商品。
解决方案：补货的时候先看保质期，确保最外面的货日期最老。
六、标示氛围：
1、分区牌：占便宜用厂家制作的分区牌。
解决方案：自己制作分区牌，如果用厂家提供的，一定要收厂家费用。另外，分区牌不是必备的，可以不用。
2、吊旗使用不规范：
解决方案：吊旗要求安放整齐。在开业，店庆，重大活动要更换特定的主题。
3、价格条：缺价格条，或者价格条破损。
解决方案：把价格条补齐，把破损的价格条换成新的。
4、价签：价签缺失，非机打价签，价签模糊不清。
解决方案：保证所有商品有价签，尽量用机打价签，模糊的价签要重新换新的。
5、爆炸牌：没有合理利用爆炸牌。
解决方案：适当的利用新品，促销，畅销品等爆炸牌。
七、商品管理：
1、存在过多临期商品和过季的商品。
产生原因：没有关注保质期。解决方案：及时利用促销活动，或者返还厂家处理掉。
2、部分商品库存量太大，占用店内空间。
产生原因：库存量大的一般是整件的饮料和礼品，大多数是为了兑陈列而产生的`。解决方案：优化精简整件礼品类商品数量，保留80%畅销品+20%利润品。
3、存在傍名牌商品，影响店铺形象。
产生原因：店东不熟悉商品品牌，或者为了高利润。解决方案：给店东讲解品牌知识，以及如何识别傍名牌产品。或者由专业人员定期巡店发现后解决。一旦发现这些商品，必须下架处理。
4、商品卫生做的不好。
产生原因：店员太懒，没有及时或者定时擦洗商品表面的灰尘。解决方案：店长需制定商品卫生管理条例，定期擦洗商品，以保证商品随时都像新的一样。
5、同一商品规格包装太多。
产生原因：多半是供应商为了自己利益上的货。解决方案：同种商品规格最多不要超过3种，不要给顾客太多选择。
6、一元以下商品过多。
产生原因：一元商品销量一般都不错，店东想借此吸引客流。解决方案：一元商品销量大，但客户的价值不大，吸引的客流不是优质客流，而且拉低店铺档次，适当的控制一元商品的数量。
7、商品价格带不明显。
产生原因：店东不了解自己店铺所需要的主流商品的价位。解决方案：做好高中低端商品比例。
8、商品品牌组合不合理。
产生原因：店东对各种品牌不熟悉。解决方案：国际名牌商品，国产名牌商品，杂牌商品合理组合。
9、无条码商品过多。
产生原因：没有把控好采购关。解决方案：采购的时候注意看有没有条码，部分特殊商品可以没有条码，用自编码代替。
10、没有差异化特色产品和品类。
产生原因：没有做够市场调研。解决方案：考察下周边竞争对手的店，做出适合自己店铺的特色产品和品类。
八、数据分析：
根据收银机后台数据进行分析以及后期的优化调整方案。
1、数据不准：
产生原因：商品不经过收银机，或者因为太忙，或者因为价格没录入收银系统。解决方案：店铺所有商品必须有条码，商品资料必须及时录入系统，无条码商品用自编码代替录入系统。所有商品结账必须经过收银台，以保证收银数据准确。
2、不看后台数据：不了解店铺经营数据，包括营业额，毛利，毛利率，库存，客流量，客单价等。
产生原因：店东没有看后台数据的意识，或者不知道如何看数据，或者看完数据不知道怎么用。解决方案：每日营业数据必看，了解店铺经营情况。可以定期给店东培训这些相关的知识。
3、后期调整：看过后台数据后不调整优化商品结构。
解决方案：根据后台数据淘汰商品，增加商品，优化价格带，优化品牌，找到自己店铺最特色的类别。
4、跟踪调查：调整后不跟踪调查。
解决方案：调整后及时跟进销售情况，不断的对产品进行组合优化，达到最适合店铺销售的状态。
九、促销管理：
问题：从不做促销，或者不知道怎么做促销。
解决方案：促销分为日常促销和节假日促销。根据周边同行，特别是参考周边大卖场做出适当的商品促销。
十、店员服务：
1、热情度不高：对顾客爱理不理。
解决方案：统一对店员进行培训，将店员的薪资与服务质量挂钩。
3、2023年品牌营销策划方案案例
活动口号:省钱,如此容易!
活动背景:自中国电信被分拆以来，随着无线通信的迅速崛起，电信业务在利润增长点上一直处于开源无路的困境。被信息产业部定位为固定电话网的补充和延伸的夷陵通，就是利用已有的固定电话网络，实现无线接入，打破高端通信市场由移动、联通两头独大的局面，从市场格局上形成三足鼎立的竞争局面。事实上，xx年，中国整个电信市场用户增长的全景图中，夷陵通净增加了2300万户，总用户达到3500万，远远高出人们的预测，已经成为我国通信市场的一支重要力量。凭借其低廉的资费优势，夷陵通在上市初期就受到广大消费者的欢迎，以燎原之势获得社会各界的极大关注，数以万计的首批夷陵通用户已感受了价格低廉、绿色环保夷陵通的时尚和魅力。但是夷陵通上市初期，即受到了竞争对手的猛烈阻击，激烈的市场竞争，使销售情况并未像人们前期预料那样的乐观。分析其原因，固然有目前宜昌市的消费者逐渐趋于理性消费、大部分有移动通信需求的用户都已经*了手机的因素，以及由于竞争对手提前进行市场阻击，而更深层次的原因在于没有对市场进行有效的细分，并在市场细分的基础上提供不同的话费套餐服务。高校学生群体即属于被忽略的一部份。
就三峡大学市场来看，大多数学生属于有移动通信需求的低端用户，他们追求以时尚的移动通信作为日常沟通方式的补充，同时他们又属于无经济收入来源的低端消费群体，两者之间的矛盾给夷陵通的发展提供了较大的发展空间。夷陵通业务在校园市场的发展存在较大空隙。
在此情况下，随着宜昌市通信业的进一步发展，努力在移动通信领域的校园市场占据较大市场份额，并由此辐射全社会，为夷陵通业务的长远发展打下坚实基础。
前期准备:。
1活动主要负责人联系宜昌电信,向电信的主要负责人说明活动策划方案。
2活动主要负责人与电信协商,为三大学生量身打造一种资费方式。
有可能的话可以建造三大的局域网。
4在学校里招一批学生参加此次活动要求口才好,沟通能力。
强,能吃苦。
小灵通的优势:1辐射比遥控器还低。
我国*在有关电磁辐射环境保护方面是极其负责的，我国现行的电磁辐射防护标准比欧美各工业化国家要严格的多。根据相关检测报告的显示，小灵通手机的辐射频率最大值为10毫瓦，比电视机遥控器的使用功率(25毫瓦)还小很多，完全可以忽略不记。
此外，小灵通在待机时处于休眠状态不发射功率，也就是说此时小灵通手机没有辐射，只有在发生呼叫从休眠状态到呼叫状态的处理时才进行交互式的发射。小灵通手机的发射功率，按小灵通使用时距人体1厘米计算，小灵通手机仅有0.25微瓦/平方厘米的电磁辐射被人体吸收。小灵通手机的电磁辐射功率仅仅是我国微波卫生标准的1/150。
2话费低。
由于小灵通的资费标准和固定电话基本相同，所以在本市多用小灵通则可大幅降低话费;另外小灵通不但可以打国内国际长途，还可拨ip电话，让用户在市内随时随地享用便宜的长途电话。
3多姿多彩酷炫生活。
目前移动通信设备不仅具备基本的通话功能，更成为可以上网看新闻、玩游戏的随身娱乐设备，在这一点上小灵通毫不逊色。用户借助小灵通无线市话系统高达64k/32k的数据通道，能够随时随地享受无线互联网服务。
三大具体情况1市场潜力。
xx级新生人数多,加上高年级学生,市场潜力极大.大学生是一个特殊的消费群体.是以后社会消费的主力军,学生现在形成的消费观念对以后的消费方式有很重要的作用.
2实际需求。
夷陵通服务的顾客。“移动性”是夷陵通区别于固定电话的最大优势所在。在三峡大学，几乎90%学生主要通过固定电话或手机进行沟通联络，这一比重是很大的。这决定了他们是夷陵通的潜在用户。
3竞争对手的情况。
移动公司的网络在校内并不好.在欣苑机房.g楼等地方经常没有信号,很不方便.移动的资费并不便宜且移动在校内的用户早已过饱和了由于没有经济收入，日常花费大部分由家里提供，高校学生的通信消费能力不高，月消费话费约25-200元不等，人均月话费约50元左右。表明高校市场虽然是一个低端市场，但夷陵通的arpu值(每月平均每用户收益)比固定电话要高，成本又低很多，是运营商应该着力培养的消费群体。
4具体的使用情况。
手机价格高资费高辐射强。
小灵通辐射小在校内的信号较好且资费便宜(小灵通上可打ip长途,也可用201电话卡长途便宜)月平均话费低于手机,很适合学生使用.
小灵通现在可发短信上网与手机功能差不多。
注:宣传单内容包括a学生新特权(专门针对学生的优惠活动)。
b小灵通本身的优势(话费低辐射低)。
更多的要从家长的角度写。
2新生入学时a在学校迎新的校车上帖广告。
b在校内用条幅宣传板等形式进行宣传。
3新生寝室的桌子上放宣传单。
具体操作:1开学时在学校体育馆附近及个苑设业务代理处.每个代理处都要有学生至少一名(了解真实的销售情况)。
2在学校里面设专门的代理店不仅使人有可信赖之感，更为重要的是能够提供专业、周到的服务。采用专卖的形式，以一定价格给学生折让，由专卖店具体负责销售及售后服务，并利用他们发放一些广告宣传材料，及时反馈信息，并处理用户使用中出现的一般性问题。
基础.从而使这次活动更好的开展.
学生工资:从电信的销售中提成。
具体分配-----能者多劳多劳多得。
除去成本外的净利润进行分配。
a外联人员-----从净利润中提25%。
b宣传人员------从净利润中提15%。
c现场工作的同学-----净利润中提25%。
d活动主管人员-----35%。
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4、2023年品牌营销策划方案案例
梁辉雨（41号）凌文彬（42号）——负责市场调查。
一、市场分析。
洗发水作为生活中的必需品，销售量毋庸置疑比其他高消费品或者护肤品有市场，而且潘婷洗发水是宝洁公司的一大品牌，随着人们对品牌意识的增强，杂牌洗发水逐步淡出，潘婷洗发水有很大的市场优势。由于人口的增长及整体经济水平的提高，人们对洗发水的需求越来越多，特别是农村人口的需求增长快，洗发水代替了以前的洗发膏等。
当前品牌市场竞争激烈，按市场份额主要分为三大阵容；分别有宝洁、丝宝集团、还有舒蕾、力士等品牌。再加上国外的一些优秀品牌，消费者的选择空间非常大，替代产品降低了潘婷洗发水在市场上所占的份额，这在一定程度上冲击了它的销售量。潘婷洗发水本身作为保洁公司的一个子产品，它在本公司内部的竞争也是非常激烈的。
二、产品状况。
（一）、产品功能：含维他命原b5。令头发健康，加倍亮泽。
（二）、潘婷洗发水有以下六个系列：
1、植物精萃盈润活力系列：特有潘婷维他命原+植物萃取修护配方。凝聚科学和自然力量，添加瓜儿萃取精华、库拉索芦荟和姜根提取物，泡沫丰富，温和洁净发丝，有效预防发丝纠结。（新产品上市）。
植物精萃盈润活力系列研发故事由来：
2、乳液修复系列：内含pro-v乳液修复护配方，能有效修护干枯受损发质，帮助预防发尾分叉。
3、丝质润滑系列：内含pro-v丝质润滑配方，有效提升脆弱毛燥秀发至丝般顺滑。
4、强韧防掉发系列：内含pro-v强韧防掉发配方，强韧+发根到发梢，显著减少掉发。
5、染烫损伤修护系列：专门为频繁烫染秀发设计。蕴含水润精华和高端护肤成分，有助修护严重受损部分。
6、时光损伤修护系列：从发根处起包裹每寸丝发，形成保护膜，改善因头发受损造成的光泽和硬度减弱。
三、竞争状况。
20xx年九大洗发水品牌排行榜。
（一）、市场竞争状况。
由于宝洁、联合利华等市场垄断者长期坚持的撇脂定价策略，形成的市场空洞吸引了众多竞争者低价进入，最终引发洗发水市场的价格雪崩。这种情况下出现的品牌塌陷和市场重整，将在一至两年内重铸中国洗发水市场格局。澳加美进入洗护发市场以先期切入中低档市场为佳，以避免与市场主导企业（品牌）发生正面冲突。
（二）、竞争品牌状况。
洗发水市场前四大品牌市场集中度超过60%，尤其是宝洁旗下的前三大品牌更是占据半壁江山，联合利华、丝宝等品牌紧随其后。随着市场发展，新品牌的不断进入，市场优胜劣汰还将进一步加剧。
其他洗发水竞争品牌比较分析，根据调查，现在市场上被消费者认同的护发产品主要有如下几种：潘婷、舒蕾、力士、巴黎欧莱雅等等。巴黎欧莱雅是以美容护肤品打入中国市场，所以它的护发产品在中国消费者眼中应是持一定的观望态度；至于力士，则是因为年轻的特性，还暂时没有在中国扎下牢固的根；与潘婷具有相似的市场定向，相同的消费者群体并具有竞争力的对手是舒蕾，潘婷和舒蕾均是中国女性名称常用字，两者都给消费者传达了一个大方又知名的女性形象。在产品功效上，潘婷强调“拥有健康，当然亮泽”，针对营养健康头发而定位的；舒蕾提出了“护理头发从头皮开始”的护发理念，到后来的双重深度护理，舒蕾定位于护理，与潘婷可谓针锋相对。
四、“swot”分析。
swot分析表。
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